Inspections de salubrité à Montréal : ce que révèlent les 1 932 premières visites

1 932 immeubles visités en deux ans

Le programme d'inspection préventive en salubrité a été lancé en janvier 2024 par le Service de l'habitation de la Ville de Montréal. Il cible les immeubles locatifs de 6 logements et plus situés dans les secteurs socialement vulnérables. Sa montée en régime a été spectaculaire : 108 visites lors du pilote du premier semestre 2024, puis plus de 200 par mois à son pic en mai 2025. Fin décembre 2025, 1 932 bâtiments avaient été inspectés dans 18 arrondissements.

Les inspecteurs évaluent six composants extérieurs (fondation, enveloppe, ouvertures, saillies, intérieur des parties communes, structure portante) sur une échelle de 1 (bon) à 6 (très mauvais) inspirée de la norme européenne NEN 2767-1. Quand les premiers signes extérieurs sont suffisamment préoccupants, l'inspecteur peut déclencher une inspection intégrale qui pousse l'évaluation à l'intérieur des logements^[4]. Sur les 1 932 immeubles inspectés, 453 (23 %) ont été orientés vers une telle évaluation approfondie, et 115 (6 %) ont reçu un constat d'infraction signifié.

Le dataset public ne permet pas de suivre le devenir des 453 orientations : combien des 115 constats concernent des immeubles passés par une inspection intégrale, combien ont été émis directement, combien d'orientations ont été résolues sans pénalité, combien sont encore en attente. On y revient en conclusion - c'est la principale limite de transparence du dispositif.

Le cadre légal : des pénalités symboliques

Le Règlement sur la salubrité et l'entretien des logements (RVM 03-096), adopté en juin 2003, autorise la Ville à inspecter tout immeuble résidentiel et à émettre des constats d'infraction. Mais les pénalités prévues sont modestes : 625 $ maximum pour un particulier, 1 250 $ pour une société à la première offense^[4]. La Ville peut effectuer elle-même les travaux correctifs et facturer le propriétaire, mais ce mécanisme est rarement utilisé.

La portée du programme reste limitée : il cible les immeubles de 6 logements et plus dans les zones prioritaires. Les maisons unifamiliales, les duplex et triplex - qui représentent une part majeure du parc locatif informel montréalais - ne sont pas couverts. Le programme vise à terme 8 000 immeubles dans des zones socialement vulnérables, représentant environ 130 000 logements, selon une annonce de la Ville en 2024^[3].

Les balcons, première ligne de dégradation

Parmi les composants évalués, les saillies - balcons, balustrades, corniches et débords de toit - sont les plus dégradées : 46 % des bâtiments y obtiennent un score préoccupant (3 ou plus sur 6). L'enveloppe extérieure (façade, toiture) suit avec 39 %, et les ouvertures (portes, fenêtres) avec 28 %. Les fondations, souvent associées aux problèmes structuraux les plus graves, ne dépassent ce seuil que dans 14 % des cas.

Ce sont des problèmes visibles, qui exposent directement les locataires aux intempéries et présentent des risques de sécurité. Un balcon en mauvais état peut décrocher. Une façade mal isolée laisse entrer l'eau. Ces dégradations ne sont pas des questions esthétiques.

Toronto couvre déjà tout son parc

La comparaison avec Toronto est instructive. Le programme RentSafeTO^[9] couvre plus de 3 500 immeubles dans la ville - tous les bâtiments de 3 étages et plus avec 10 logements ou plus, sans ciblage géographique. Les propriétaires doivent s'inscrire annuellement. Depuis avril 2024, les évaluations ont lieu tous les 2 ans (contre 3 auparavant). En 2023, 84 % des bâtiments inspectés ont atteint ou dépassé les seuils de conformité après réinspection.

À Montréal, le programme reste géographiquement ciblé et ne couvre qu'une fraction du parc locatif. La logique de priorisation - intervenir là où les locataires sont les plus vulnérables - est défendable. Mais elle laisse hors champ des milliers d'immeubles dont les locataires n'ont pas accès à une inspection proactive.

"Vivre dans un logement salubre ne devrait pas être un luxe"

Les groupes de locataires soulignent que l'insalubrité dépasse largement ce que les inspections préventives peuvent détecter. Selon la Direction de la santé publique de Montréal, 30 % des ménages montréalais présentent au moins un problème d'habitabilité - plomberie défectueuse, moisissures, infiltration d'eau, présence de nuisibles^[7]. Le RCLALQ, qui avait longtemps accusé Montréal de ne pas disposer des données nécessaires pour mesurer l'efficacité de ses interventions, salue la transparence du nouveau dataset, mais demande des mesures coercitives plus sévères contre les propriétaires récalcitrants.

"Vivre dans un logement salubre ne devrait pas être un luxe, mais un droit", a déclaré Maxime Roy-Allard du RCLALQ^[8]. Le FRAPRU et le RCLALQ réclament conjointement un code provincial du logement établissant des normes uniformes d'habitabilité dans toutes les municipalités du Québec - une demande restée sans réponse depuis des années.

Un outil de détection précoce - à condition d'assurer le suivi

Il serait inexact de conclure que le programme est un échec parce qu'il sanctionne peu. Son objectif déclaré est d'identifier les immeubles à risque avant qu'ils ne se détériorent davantage, et d'encourager les propriétaires à agir volontairement. La mairesse Plante l'avait annoncé clairement en 2024^[2] : "Avec plus d'inspections et la divulgation publique des conditions des immeubles, on donne des moyens concrets pour accélérer la mise aux normes."

Mais la détection n'a de valeur que si elle génère un suivi documenté. Actuellement, nos données ne permettent pas de savoir ce qui se passe après une orientation vers inspection intégrale. La Ville devrait publier des données sur le devenir de ces 453 signalements : combien ont abouti à des infractions, combien à des travaux volontaires, combien sont encore en attente. Ce suivi transformerait un programme de détection en un véritable outil de responsabilisation des propriétaires.

Avec un taux d'inoccupation encore inférieur à 2 % dans plusieurs secteurs de Montréal, les locataires disposent de peu de pouvoir de négociation pour exiger des réparations^[10]. La transparence des données d'inspection est un premier pas - mais sans mécanisme d'application visible, elle risque de rester symbolique.