Logements insalubres à Montréal : trois arrondissements, trois histoires

Pas un seul classement, mais trois

Depuis janvier 2024, le Service de l'habitation de la Ville de Montréal inspecte systématiquement les immeubles locatifs de 6 logements et plus dans les secteurs socialement vulnérables. Les inspecteurs évaluent six composants selon la norme européenne NEN 2767-1, sur une échelle de 1 (excellent) à 6 (fin de vie) : fondation, enveloppe extérieure, ouvertures, saillies, intérieur et structure porteuse^[7]. Sur 1 932 immeubles inspectés, 185 affichent un score moyen de 3 ou plus - soit 10 % du parc inspecté.

La question évidente est : quels arrondissements sont les pires ? Et la réponse honnête est : ça dépend de ce qu'on mesure. Le graphique ci-dessus montre la part des inspections avec un score élevé (3+, c'est-à-dire des immeubles aux problèmes majeurs) : LaSalle (11 %), Le Sud-Ouest (10 %) et Mercier - Hochelaga (7 %) dominent. Mais si on regarde plutôt le score moyen de chaque arrondissement, le classement change :

Cette fois, c'est Lachine qui est en tête (2,45 sur 6), suivie de LaSalle (2,44) et du Sud-Ouest (2,43). Lachine, qui figurait à l'avant-dernier rang sur la métrique précédente (3 % d'immeubles à 3+), domine ici. Comment est-ce possible ?

Les deux métriques racontent en réalité des choses différentes. Le score moyen mesure l'ampleur de la fatigue du parc : combien d'immeubles se traînent dans la zone "médiocre mais pas catastrophique". Le pourcentage à 3+ mesure la concentration de cas urgents : combien d'immeubles sont basculés dans la zone problématique. Un parc peut être uniformément vieilli (score moyen élevé, peu de cas extrêmes) ou polarisé (score moyen modéré, mais une queue de bâtiments en mauvais état). Lachine, LaSalle et Le Sud-Ouest illustrent ces deux profils.

Lachine : parc uniformément fatigué, héritage du canal

Lachine est le cas le plus pur de "parc uniformément fatigué". Beaucoup d'immeubles flottent autour de 2 à 2,5 sur l'échelle - médiocres mais pas dans la catégorie critique. Très peu basculent à 3+ (3 %). Pourquoi ? Parce que tout le parc vieillit ensemble.

Entre 1850 et 1950, les rives du canal de Lachine ont accueilli l'une des plus grandes concentrations industrielles du Canada - près de 600 entreprises s'y sont établies, dont des géants comme Dominion Bridge (1883) et Dominion Wire^[10]. Les immeubles locatifs construits pour loger les ouvriers de ces usines, souvent avant 1950, constituent aujourd'hui l'essentiel du parc^[9]. La fermeture du canal en 1970 a accéléré la désindustrialisation et freiné la rénovation du bâti. Ces immeubles centenaires s'usent à rythme comparable - mêmes matériaux, mêmes cycles gel-dégel, mêmes propriétaires souvent locaux qui maintiennent un minimum sans rénover en profondeur.

Le Sud-Ouest : parc pré-1946 polarisé par la gentrification

Le Sud-Ouest partage le même héritage industriel que Lachine - Saint-Henri, Pointe-Saint-Charles, Petite-Bourgogne, Griffintown, Côte-Saint-Paul et Ville-Émard ont tous grandi autour du canal entre 1850 et 1930. C'est même l'arrondissement avec le pourcentage le plus élevé de logements antérieurs à 1946 : 33,8 % selon le profil sociodémographique de la Ville de Montréal^[13]. Mais contrairement à Lachine, le Sud-Ouest affiche un profil polarisé : score moyen comparable (2,43) mais 10 % d'immeubles à 3+.

L'explication tient en un mot : gentrification asymétrique. Le Sud-Ouest est plus avancé dans son cycle de transformation que Lachine. Une partie significative du bâti ancien a été convertie en lofts haut de gamme (Griffintown, Pointe-Saint-Charles) ou rénovée pour des acheteurs aisés, tandis qu'une autre partie reste un parc locatif populaire dans lequel les propriétaires n'investissent pas. Résultat : une distribution bimodale - très rénové d'un côté, très négligé de l'autre - plutôt qu'une dégradation uniforme. Le triplex centenaire effondré à Saint-Henri en août 2024, sans faire de blessés, illustre le côté négligé de cette polarisation^[3].

POPIR-Comité Logement, qui défend les locataires de Saint-Henri, Petite-Bourgogne, Côte-Saint-Paul et Ville-Émard depuis 1969^[14], et l'étude Portrait de l'habitation à Pointe-Saint-Charles publiée par le Centre culturel et communautaire en 2021^[15] documentent depuis longtemps cette réalité : moisissures, humidité, vermine, propriétaires absents. Selon le prof. Daniele Malomo, de l'École de génie civil de McGill : "Les vieux bâtiments de l'Est du Canada ont été construits avec des techniques traditionnelles non-ingénieriées et ne possèdent pas les détails structuraux nécessaires pour résister aux vibrations."^[4]

LaSalle : le legs des walk-ups d'après-guerre

LaSalle raconte une histoire complètement différente. Ce n'est pas un parc d'avant-guerre. C'est un parc des années 1950-60, né du boom suburbain de l'après-guerre. La référence emblématique : LaSalle Heights, un complexe de 678 logements locatifs à faibles revenus construit en 1955-56 par LaSalle Heights Inc. au coin des rues Bergevin et Jean Milot^[12]. Toute une génération d'immeubles d'appartements bas - les "walk-ups" de quatre ou cinq étages - a été construite à la même époque pour loger l'immigration et la classe ouvrière en expansion.

Aujourd'hui, LaSalle compte 64 % de locataires (contre 62 % pour Montréal) et 19 % de personnes âgées de 65 ans ou plus - une population largement locataire dans un parc qui a maintenant 60 à 70 ans^[11]. C'est précisément cet âge qui explique le profil polarisé : les walk-ups en béton et brique des années 50-60 vieillissent par à-coups. Tant que les systèmes - toiture, enveloppe, balcons en béton, plomberie - tiennent, le bâtiment paraît correct. Quand un système lâche, la dégradation est rapide et catastrophique - pas le déclin progressif d'un duplex en brique rouge centenaire.

S'ajoute à cela une structure de propriété différente : les walk-ups d'après-guerre sont typiquement détenus par des propriétaires absents avec plusieurs immeubles, contrairement aux triplexes du Plateau souvent occupés par leur propriétaire. Moins de maintenance quotidienne, plus de retard accumulé. C'est ainsi que LaSalle se retrouve avec le pourcentage le plus élevé de tout Montréal d'immeubles à 3+ (11 %) tout en ayant un score moyen quasi-identique à celui de Lachine.

Le signal commun : l'inspection intégrale

Un troisième angle confirme la cohérence de ces deux profils différents : le taux d'inspection intégrale, c'est-à-dire la proportion d'immeubles dans lesquels l'inspecteur est entré pour évaluer les espaces intérieurs. Ce déclenchement n'est pas automatique - il signifie que les premiers signes extérieurs étaient suffisamment préoccupants pour pousser l'investigation^[8].

Lachine (38 %) et LaSalle (33 %) dominent largement ce classement, contre 10 % à Rivière-des-Prairies. Les deux racontent la même chose, mais pour des raisons différentes : à Lachine, c'est l'usure généralisée du parc centenaire qui multiplie les signaux ; à LaSalle, ce sont les défaillances ponctuelles des walk-ups vieillissants. Dans les deux cas, un balcon en mauvais état ou une enveloppe qui se dégrade ne se voit pas toujours du trottoir - et l'inspecteur doit pousser la porte. Parmi les six composants évalués, les saillies (balcons, balustrades, corniches) sont systématiquement les plus dégradées : 46 % des bâtiments y obtiennent un score de 3 ou plus.

Le programme Propriétaire responsable, lancé en mars 2024 avec un budget de 3 millions de dollars sur 3 ans, vise à terme 130 000 logements dans les zones socialement vulnérables^[2]. En 2024, selon Le Devoir, 3 559 unités ont été inspectées et 60 propriétaires ont été condamnés, pour un total de 51 625 $ d'amendes - soit une moyenne de 875 $ par condamnation^[1]. "Pour des propriétaires rentables, ça équivaut à peine à un mois de loyer", résume Michel Proulx du Comité logement Ahuntsic-Cartierville^[1].

Un outil de transparence pour les locataires - avec ses limites

La carte ne couvre qu'une fraction du parc locatif montréalais. Les 1 932 immeubles représentent moins de 0,5 % des quelque 400 000 logements locatifs de l'île. Le programme cible prioritairement les secteurs à haute vulnérabilité sociale - les résultats reflètent donc les zones les plus à risque, pas la ville entière. Un immeuble absent de la carte n'a pas nécessairement été inspecté et jugé en bon état : il se peut simplement qu'il n'ait pas encore été visité.

L'inspection préventive évalue l'extérieur et les parties communes. Elle ne mesure pas les moisissures, l'humidité excessive ou les problèmes de chauffage - problèmes les plus fréquemment signalés par les locataires. Selon la Direction de la santé publique de Montréal, un ménage locataire sur trois vit pourtant avec au moins un problème d'insalubrité^[6].

Malgré ces limites, la publication de ces données géolocalisées est une avancée réelle. Pour la première fois, un locataire montréalais peut vérifier si son immeuble a été inspecté, quel score il a obtenu, et si une inspection intégrale a eu lieu. C'est un outil de transparence - et potentiellement de pression - que les défenseurs des droits des locataires réclamaient depuis longtemps.