Viviendas insalubres en Montreal: tres distritos, tres historias

No una clasificación, sino tres

Desde enero de 2024, el Service de l'habitation de la ciudad de Montreal inspecciona sistemáticamente los edificios de alquiler con 6 o más unidades en zonas socialmente vulnerables. Los inspectores evalúan seis componentes según la norma europea NEN 2767-1, en una escala del 1 (excelente) al 6 (fin de vida útil): cimientos, envolvente exterior, aberturas, salientes, interior y estructura portante^[7]. De los 1.932 edificios inspeccionados, 185 obtienen una puntuación media de 3 o más - el 10% del parque inspeccionado.

La pregunta evidente es: ¿qué distritos son los peores? Y la respuesta honesta es: depende de lo que se mida. El gráfico anterior muestra la proporción de inspecciones con puntuación elevada (3+, edificios con problemas mayores): LaSalle (11%), Le Sud-Ouest (10%) y Mercier - Hochelaga (7%) dominan. Pero si en cambio observamos la puntuación media de cada distrito, la clasificación cambia:

Esta vez, Lachine encabeza el gráfico (2,45 sobre 6), seguida por LaSalle (2,44) y Le Sud-Ouest (2,43). Lachine, que estaba cerca del fondo en la métrica anterior (3% de edificios a 3+), ahora lidera. ¿Cómo pueden ser ciertas ambas cosas?

Las dos métricas miden en realidad cosas distintas. La puntuación media capta la amplitud de la fatiga del parque: cuántos edificios se arrastran en la zona "mediocre pero no catastrófica". El porcentaje a 3+ capta la concentración de casos urgentes: cuántos edificios han caído en la zona problemática. Un parque puede ser uniformemente envejecido (media alta, pocos casos extremos) o polarizado (media moderada, pero con una cola de edificios en mal estado). Lachine, LaSalle y Le Sud-Ouest ilustran estos dos perfiles.

Lachine: parque uniformemente fatigado, legado del canal

Lachine es el caso más puro de "parque uniformemente fatigado". Muchos edificios flotan entre 2 y 2,5 en la escala - mediocres pero no en la zona crítica. Muy pocos caen a 3+ (3%). ¿Por qué? Porque todo el parque envejece junto.

Entre 1850 y 1950, las orillas del Canal de Lachine albergaron una de las mayores concentraciones industriales de Canadá - cerca de 600 empresas se establecieron allí, incluidos gigantes como Dominion Bridge (1883) y Dominion Wire^[10]. Los edificios de alquiler construidos para alojar a los obreros de estas fábricas, muchos anteriores a 1950, constituyen hoy la mayor parte del parque inmobiliario^[9]. El cierre del canal en 1970 aceleró la desindustrialización y frenó la renovación del parque inmobiliario. Estos edificios centenarios se desgastan a un ritmo comparable - mismos materiales, mismos ciclos de hielo-deshielo, a menudo los mismos propietarios locales que mantienen un mínimo sin renovar en profundidad.

Le Sud-Ouest: parque pre-1946 polarizado por la gentrificación

Le Sud-Ouest comparte el mismo legado industrial que Lachine - Saint-Henri, Pointe-Saint-Charles, Petite-Bourgogne, Griffintown, Côte-Saint-Paul y Ville-Émard crecieron alrededor del canal entre 1850 y 1930. Es de hecho el distrito con el mayor porcentaje de viviendas anteriores a 1946 de Montreal: 33,8%, según el perfil sociodemográfico de la ciudad^[13]. Pero a diferencia de Lachine, Le Sud-Ouest muestra un perfil polarizado: puntuación media comparable (2,43) pero 10% de edificios a 3+.

La explicación se resume en una palabra: gentrificación asimétrica. Le Sud-Ouest está más avanzado en su ciclo de transformación que Lachine. Una parte significativa del parque antiguo ha sido convertida en lofts de lujo (Griffintown, Pointe-Saint-Charles) o renovada para compradores acomodados, mientras que otra parte sigue siendo un parque de alquiler popular en el que los propietarios no invierten. Resultado: una distribución bimodal - muy renovado por un lado, muy descuidado por el otro - en lugar de un deterioro uniforme. El triplex centenario que se derrumbó en Saint-Henri en agosto de 2024, sin víctimas, ilustra el lado descuidado de esta polarización^[3].

POPIR-Comité Logement, que defiende a los inquilinos de Saint-Henri, Petite-Bourgogne, Côte-Saint-Paul y Ville-Émard desde 1969^[14], y el estudio Portrait de l'habitation à Pointe-Saint-Charles publicado por el centro comunitario local en 2021^[15] documentan desde hace tiempo esta realidad: moho, humedad, plagas, propietarios ausentes. Según el profesor Daniele Malomo, de la Escuela de Ingeniería Civil de McGill: "Los edificios antiguos del este de Canadá se construyeron con técnicas tradicionales no estandarizadas y no cuentan con los detalles estructurales necesarios para resistir vibraciones relevantes."^[4]

LaSalle: el legado de los walk-ups de posguerra

LaSalle cuenta una historia completamente diferente. No es un parque de antes de la guerra. Es un parque de los años 1950-60, nacido del boom suburbano de la posguerra. La referencia emblemática: LaSalle Heights, un complejo de 678 viviendas de alquiler de bajos ingresos construido en 1955-56 por LaSalle Heights Inc. en la esquina de las calles Bergevin y Jean Milot^[12]. Toda una generación de edificios de apartamentos bajos - los "walk-ups" de cuatro o cinco plantas - se construyó en la misma época para alojar la inmigración y la clase obrera en expansión.

Hoy, LaSalle cuenta con un 64% de inquilinos (frente al 62% de Montreal) y un 19% de personas de 65 años o más - una población mayoritariamente inquilina en un parque que ahora tiene 60 a 70 años^[11]. Esta edad explica el perfil polarizado: los walk-ups de hormigón y ladrillo de los años 50-60 envejecen a saltos. Mientras los sistemas - tejado, envolvente, balcones de hormigón, fontanería - aguantan, el edificio parece correcto. Cuando un sistema falla, el deterioro es rápido y catastrófico - no el declive progresivo de un dúplex centenario de ladrillo rojo.

A esto se añade una estructura de propiedad diferente: los walk-ups de posguerra suelen pertenecer a propietarios ausentes con varios edificios, a diferencia de los triplex del Plateau a menudo ocupados por sus propietarios. Menos mantenimiento cotidiano, más retraso acumulado. Así es como LaSalle acaba con el porcentaje más alto de todo Montreal de edificios a 3+ (11%) mientras tiene una puntuación media casi idéntica a la de Lachine.

La señal compartida: la inspección integral

Un tercer ángulo confirma la coherencia de estos dos perfiles diferentes: la tasa de inspección integral, es decir, la proporción de edificios en los que el inspector entró efectivamente para evaluar los espacios interiores. Esto no es automático - significa que los primeros indicios externos eran lo bastante preocupantes como para impulsar la investigación^[8].

Lachine (38%) y LaSalle (33%) dominan ampliamente esta clasificación, frente al 10% en Rivière-des-Prairies. Las dos cuentan lo mismo por razones distintas: en Lachine, el desgaste generalizado del parque centenario multiplica las señales; en LaSalle, lo hacen los fallos puntuales de los walk-ups envejecidos. En ambos casos, un balcón en mal estado o una envolvente que se degrada no siempre se ve desde la acera - y el inspector tiene que empujar la puerta. Entre los seis componentes evaluados, los salientes (balcones, barandillas, cornisas) son sistemáticamente los más deteriorados: el 46% de los edificios obtienen una puntuación de 3 o más en este elemento.

El programa Propriétaire responsable, lanzado en marzo de 2024 con un presupuesto de 3 millones de dólares en 3 años, tiene como objetivo a largo plazo cubrir 130.000 unidades en zonas socialmente vulnerables^[2]. En 2024, según Le Devoir, se inspeccionaron 3.559 unidades y 60 propietarios fueron condenados, por un total de 51.625 dólares en multas - un promedio de 875 dólares por condena^[1]. "Para los propietarios rentables, eso apenas equivale a un mes de alquiler", declaró Michel Proulx del Comité logement Ahuntsic-Cartierville^[1].

Una herramienta de transparencia para inquilinos - con sus límites

El mapa cubre solo una fracción del parque de alquiler de Montreal. Los 1.932 edificios representan menos del 0,5% de las aproximadamente 400.000 unidades de alquiler de la isla. El programa prioriza las zonas de alta vulnerabilidad social - los resultados reflejan las zonas de mayor riesgo, no la ciudad en su conjunto. Un edificio ausente del mapa no ha sido necesariamente inspeccionado y declarado en buen estado: puede simplemente no haber sido visitado aún.

Las inspecciones preventivas evalúan el exterior y las áreas comunes. No miden el moho, la humedad excesiva ni los problemas de calefacción - los problemas más frecuentemente reportados por los inquilinos. Según la Dirección de Salud Pública de Montreal, uno de cada tres hogares inquilinos de Montreal vive con al menos un problema de habitabilidad^[6].

A pesar de estas limitaciones, la publicación de datos de inspección geolocalizados es un avance real. Por primera vez, un inquilino de Montreal puede verificar si su edificio ha sido inspeccionado, qué puntuación obtuvo y si se realizó una inspección integral. Es una herramienta de transparencia - y potencialmente de presión - que los defensores de los derechos de los inquilinos llevaban tiempo reclamando.